La fábrica de Intel de $20B + su casa en el centro de Ohio

El compromiso anunciado de Intel es $20B para el campus inicial de dos fábricas en New Albany (Condado de Licking). El compromiso total a largo plazo durante 20 años podría alcanzar $100B si construyen las ocho fábricas planeadas. La construcción es el proyecto activo más grande de Ohio — más de 7,000 trabajadores en sitio en su pico, más 3,000 empleos permanentes en la fábrica una vez operativa.

El campus de Ohio One está en New Albany, cerca de Smith's Mill Rd y Mink St (Condado de Licking). La zona directa de impacto en precios de vivienda es aproximadamente: New Albany, Pataskala, Reynoldsburg, Gahanna, Westerville, Granville, Pickerington, Newark, y Heath. El impacto indirecto (zona de viaje al trabajo) se extiende a Hilliard, Dublin, y Polaris.

Los precios medianos de vivienda de New Albany subieron 32% desde el anuncio de 2022 a 2025 (vs el promedio de Ohio +14%). Pataskala +28%, Granville +22%, Newark +18%. A principios de 2026, los precios se han estabilizado pero el inventario está apretado (días promedio en el mercado: 11 en el Condado de Licking vs 35 en todo el estado). Espere presión continua al alza a medida que las fábricas de la Fase 1 entren en operación a fines de 2026/principios de 2027.

Tres fuerzas se combinan: (1) La construcción de Intel atrae a cientos de oficios calificados al trabajo de sitio bien pagado, dejando menos personal residencial; (2) La nueva construcción de viviendas está aumentando 40%+ en el Condado de Licking, creando retrasos en garantías y acabados; (3) La demanda de renovación de viviendas existentes aumenta de los compradores que necesitan arreglos antes de mudarse. Resultado: los plomeros, electricistas, técnicos de HVAC residenciales de primer nivel en Pataskala/New Albany están con 3-6 semanas de retraso todo el año.

Los costos estándar de inspección no han cambiado ($400-$700) pero el tiempo de respuesta es de 1-2 semanas vs los típicos 3 días. Presupueste +20% en cualquier crédito de reparación pre-cierre ya que los precios de los contratistas están al alza. El alcance de la línea de alcantarillado ($350-$500) y la prueba de radón ($150-$300) son no negociables en hogares más antiguos de Newark/Heath/Pataskala.

Las Escuelas Locales de Licking Heights (cubriendo la mayor parte de la zona de impacto de New Albany) absorbieron 15%+ de crecimiento de inscripción de 2022-2025 — uno de los más rápidos en Ohio. Las medidas de mejora de capital pasaron en noviembre de 2024 + mayo de 2025. Los precios de vivienda de Pataskala (Licking Heights) incluyen una prima de calidad escolar de aproximadamente $30K-$60K. Las Escuelas de Granville (distrito separado) mantienen una prima de calidad y precio aún más alta.

Heurística: si estará en el centro de Ohio durante 3+ años y tiene 20% de pago inicial para la zona de impacto, comprar todavía tiene sentido a tasas de hipoteca del 6-7% porque la apreciación de precios ha sido del 18-32% localmente. Horizonte de menos de 3 años, alquile — probablemente alcanzará el punto de equilibrio en el mejor de los casos después de los costos de cierre y la comisión de venta del 6%.

Sí — las casas dentro de 1.5 millas de la zona de construcción (Smith's Mill Rd, partes de Beech Rd, ciertos lotes en el área de Mink St) reportan polvo constante, vibración durante las fases de pilotaje, e iluminación del sitio 24/7. La frecuencia de cambio del filtro HVAC se triplica (recomendamos MERV-13 mensualmente durante la construcción). Algunas casas tienen grietas asentadas en paneles de yeso (cosméticas, pero documente con fotos para cualquier reclamo futuro de garantía/seguro).